于强制拍卖中拍卖行对买受人未取得拍卖房产是否应承担法律责任的意见

2010年6月12日，##拍卖有限公司（以下简称“拍卖行”）受##法院（以下简称“法院”）的委托，对被执行人###位于########的房产公开进行拍卖，最终，买受人###以260万元人民币拍得该房产。7月16日，买受人交付全部拍卖价款后至今未取得该拍卖房产的所有权。买受人认为，拍卖行以自己的名义对拍卖房产进行公开拍卖，并在拍卖成交后接收了买受人交付的全部拍卖价款，理应承担向买受人移交该拍卖房产以及转移其所有权的责任，否则就应及时退还买受人所交付的拍卖价款。

我们认为，依据现行法律规定以及法理分析，拍卖行没有权力和义务向买受人移交该拍卖房产以及转移其所有权，也没有权力和义务退还买受人所交付的拍卖价款，买受人的主张不仅缺乏法律依据，也难以得到法理支持。理由如下：

一、拍卖行在强制拍卖中的法律地位决定了只要拍卖行的行为符合拍卖规则，就不应当承担其他法律责任。

强制拍卖属于强制执行程序的一部分。在强制拍卖过程中，法院始终处于主导地位，拍卖行只是辅助法院完成拍卖活动中的程序性事务，其自由受到了极大的限制，即拍卖行除依照拍卖规则实施拍卖活动外，其他事项均由法院决定，拍卖行必须服从。因此，拍卖行不应对法院权力范围内的事项向买受人独立承担责任。

二、买受人取得拍卖房产所有权的性质决定了拍卖行与买受人之间不存在买卖合同关系，拍卖行不应向买受人承担履约或者违约的责任。

法院的强制拍卖行为属于公法行为，而不是民法所调整的一般买卖行为。买受人取得拍卖房产的所有权并非从前手权利人继受而来，而是基于国家强制执行机关的设权处分而原始地、直接地取得，在性质上属于原始取得，即不论执行名义上所载的实体权利是否真正存在，也不论买受人是善意还是恶意，更不论债务人是否拍卖房产的所有权人，买受人均能因法院强制拍卖的公信力而原始取得拍卖房产的所有权。因此，拍卖行的行为只是起到辅助买受人原始取得拍卖房产所有权的作用，买受人与拍卖行之间并没有建立买卖合同关系，主张拍卖行向买受人承担履约或者违约的责任显然缺乏依据。

三、买受人取得拍卖房产所有权的时间决定了依法应当向买受人转移拍卖房产所有权的主体不是拍卖行。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的规定，拍卖成交的，法院应当作出裁定，并于价款全额交付后十日内，送达买受人；不动产拍卖成交后，该不动产的所有权自拍卖成交裁定送达买受人时起转移。该规定表明法院作出的拍卖成交裁定送达买受人之时，为买受人取得拍卖房产所有权的时间起点。由此可见，法院基于法律赋予的公权力，以生效法律文书为强制执行依据，对拍卖房产所有权人享有的处分权予以限制，直接将该拍卖房产作设权处分，而拍卖行的行为仅仅是法院对拍卖房产作设权处分的一种方式，拍卖行本身无权处分该拍卖房产，因此，拍卖行不符合向买受人转移拍卖房产所有权的主体资格。

综上所述，买受人要求拍卖行向其移交拍卖房产并转移所有权或者退还拍卖价款的主张于法无据，故拍卖行不应对买受人未能及时取得拍卖房产而承担法律责任。

                                二 〇 一 一 年二 月 二 十 四 日